Có sự lớn mạnh nóng của tầng lớp bđs sang trọng

Thừa nhận thị trường BĐS đang với những nguyên tố tiềm ẩn gây bất ổn, nhưng thị trường chưa thể với tình trạng bong bóng do các nguyên tố để dẫn tới tình trạng này đang được kiểm soát. Đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM trong cuộc trao đổi sở hữu Báo Hải quan.

Ông nhận định ra sao về sự vững mạnh của thị trường trong giai đoạn hiện nay? Theo quan sát của ông, thị phần có đang thực sự tăng trưởng nóng hay không?

Về phát triển, riêng trong 6 tháng đầu năm, thị trường đã sở hữu dấu hiệu chững lại, nói chuẩn xác là chững lại trên sườn phát triển. Thị phần ngày nay đang tiềm ẩn các nguyên tố bất ổn: mang sự phát triển nóng của tầng lớp BĐS đẳng cấp dẫn đến lệch pha về nguồn cung, điều này biểu thị rất rõ trên thị trường BĐS TP.HCM ở khu vực phía Đông. Ngoài ra là sự quay trở lại của các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, họ sắm không phải để ở mà là để cho thuê hoặc để mua đi bán lại kiếm chênh lệch. Lực lượng này khá to lớn, vào khoảng trên dưới 35%.

Các bạn đang co nhu cầu tìm hiểu bất động sản cao cấp vui lòng liên hệ ngay với các chuyên viên của văn phongfcoong ty chúng tôi để được hỗ trợ một cách tốt nhất.

Về giá BĐS, có sự nâng cao giá ở những tầng lớp

Bất ổn còn miêu tả ở lãi suất huy động của Nhà nước gia tăng, dẫn tới lãi suất cho vay gia tăng. Dự kiến tới cuối năm nay, lãi suất cho vay mang thể nâng cao 1-2%. Đây là những dự báo cho thấy tiềm ẩn những nhân tố bất ổn. Mới đây Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN cảnh báo rủi ro trong kinh doanh BĐS bằng cách nâng hệ số rủi ro trong khoảng 150% lên 200%. Như vậy, đứng về quản lý vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước thẩm định nguyên tố bất ổn nằm trong nền kinh tế biểu lộ khi giám định rủi ro trong kinh doanh BĐS đang nâng cao.

Không những thế, đứng về mặt vĩ mô, Chính phủ đang chật vật để tuân thủ mục tiêu lớn mạnh GDP là 6,7%. Sự kiện Brexit ở Anh sẽ tác động đến trung hạn, mà nói đến trung hạn là nói tới thị phần BĐS. BĐS sẽ được lợi lợi giả dụ Hiệp định TPP được ký kết, nhưng TPP sở hữu được Hoa Kỳ thông qua hay không đang là nỗi lo, giả dụ không được duyệt y coi như TPP thất bại. Như vậy, mang nhiều yếu tố khách quan vĩ mô mang ảnh hưởng tới BĐS.

Phân khúc BĐS đẳng cấp hiện đang lớn mạnh nóng, khi mà phân khúc nhà ở trung bình lại đang thiếu hụt dù 70-80% nhu cầu trên thị trường hướng đến tầng lớp này. Theo ông, cần đáp ứng hiện tượng lệch pha này như thế nào?

Tình trạng lệch pha cung - cầu trong tầng lớp BĐS loại khá và cao cấp cho thấy nguồn cung đang tăng rất to lớn khi mà nguồn cầu kỳ vọng có hạn, dẫn đến sức mua sắm yếu, tính thanh khoản thấp. Tôi cho rằng mang một nguyên lý rất đúng cho thị phần BĐS, đó là chúng ta chỉ với thể phát triển thị phần 1 cách bền vững nếu như chúng ta giải quyết được bài toán chỗ ở cho phần đông người trong xã hội, mà rất nhiều đó chính là người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, chứ không phải là số ít là người giàu, vì đối mang người giàu, nhà ở đối có họ không phải là vấn đề bức bách, thiết yếu mà là họ hướng tới là sự sang trọng. Bởi thế cần quan tâm tạo mọi điều kiện để phát triển nhà ở chuyên dụng cho cho phần đa nhu cầu trên thị phần.

Từ những bất ổn trên, theo ông thị phần BĐS liệu mang đang đứng trước các nguy cơ bong bóng hay không?

Bong bóng chỉ tăng trưởng khi nền kinh tế phát triển quá nóng, khi người ta dễ kiếm tiền và lúc đó người ta dùng nguồn tiền đó trú ẩn trong vàng, ngoại tệ hoặc BĐS. Nền kinh tế của chúng ta đang phục hồi yếu ớt, vì thế năm 2016 sẽ không với bong bóng. Còn thị phần BĐS, đang leo dốc tăng trưởng, sự chững lại của thị trường hiện nay là chững lại trên sườn lớn mạnh. Yếu tố thứ 2 là bong bóng chỉ hiện diện khi mang sự lớn mạnh lệch pha trên thị trường, sự lệch pha này là mang.

Yếu tố thứ ba là phải sở hữu phát triển nóng tín dụng. Năm 2007, lớn mạnh tín dụng là 37%, năm 2015 là khoảng 17% và năm nay đặt chỉ tiêu là 18-20%, bằng ½ của năm 2007. Dấu hiệu của tăng trưởng nóng của tín dụng miêu tả khi ngân hàng ào ạt cho vay, hạ chuẩn tín dụng. Nhưng hiện nay những ngân hàng đang tái cấu trúc những ngân hàng thương nghiệp, nên sẽ không có chuyện buông lỏng tín dụng. Như vậy dấu hiệu tăng trưởng nóng của tín dụng là không có.

Nguyên tố thứ tư là việc các người dùng thứ cấp quay trở lại, trong yếu tố này phải với hạt nhân là những nhà đầu cơ, họ là nhân tố tạo nên những đợt sóng theo kiểu sóng sau cao hơn sóng trước để kích thích tâm lý thị trường theo đám đông, điều này hiện không với. Hiện giờ sở hữu thể mang trường hợp hàng ngàn người dùng tham gia các lễ mở bán Công trình, nhưng họ không làm cho những làn sóng như 2007. Cũng phải khẳng định, thời gian qua Nhà nước sử dụng công cụ điều tiết tín dụng rất tốt. Bây giờ chỉ còn công cụ về thuế, công cụ quy hoạch và kế hoạch là chưa khiến cho tốt. Tóm lại, các nguyên tố gây bất ổn vẫn đang nằm trong tầm kiểm soát.

Ông nhận xét ra sao về việc sử dụng những công cụ để quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay? Theo ông, có những bất ổn như ông đã nói, cần phải quản lý thị trường BĐS ra sao để thị trường không lớn mạnh quá nóng?

Những nhà quản lý thường dùng ba nhóm công cụ lớn để điều tiết thị phần BĐS, gồm công cụ thuế (để chống đầu cơ hoặc kích thích thị trường trong trường hợp thị phần yếu quá), tín dụng và công cụ quy hoạch.
Xem thêm: Cách thức đầu tư bất động sản sang trọng chothuê

Để chống đầu cơ, những nhà quản lý sử dụng công cụ thuế, nhưng ở Việt Nam

Công cụ này lại không được sử dụng hiệu quả và nhuần nhuyễn. Ở 1 số nước, khi cần thiết Thủ tướng Chính phủ sở hữu thể nâng thuế suất lên để chống đầu cơ. giả sử, khi nhìn thấy thị phần đang lướt sóng quá nhiều, Chính phủ sở hữu thể nâng thuế suất đối với các giao dịch trong năm trước hết, điều này sẽ khiến nhụt ý chí, tạo nên việc đầu cơ không hiệu quả thì tình trạng đầu cơ sẽ giảm xuống. Ví như vẫn còn “sốt”, những năm tiếp theo cũng bị đánh thuế cao. Công cụ thứ 2 là tín dụng, mang thể sử dụng cách thức siết tín dụng vào BĐS, nâng cao lãi suất… các năm mới đây Ngân hàng Nhà nước đã làm cho tốt, tương đối hăng hái công cụ này. Công cụ thứ ba là phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, vững mạnh Công trình BĐS. ví thử, 1 năm chỉ cho phép đưa ra quỹ đất là 50 ha để phát triển Công trình BĐS, đây chính là quota (hạn ngạch) để làm BĐS. Công cụ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, tăng trưởng Công trình BĐS nằm trong tay Nhà nước nhưng không được sử dụng một cách hiệu quả.

Trong 3 nhóm công cụ này còn với cơ chế huy động vốn. Chúng ta có thể học tập mô hình ở một số nước, lúc chủ đầu tư sở hữu uy tín sẽ được phép huy động vốn. Tiền huy động của người dân sẽ được chuyển vào tài khoản ở ngân hàng, chủ tập trung đầu tư không được sử dụng tài khoản này nhưng phần lãi suất chủ ưu tiên đầu tư được sử dụng. Lúc có 50% giao kèo góp vốn, Chính phủ sẽ cho phép Dự án được khởi công và chủ ưu tiên đầu tư được phép vay tiền ở ngân hàng đó. Tiền góp vốn của người dân ở ngân hàng được coi như là khoản tín chấp để ngân hàng cho chủ tập trung đầu tư vay tiền thi công Dự án và ngân hàng quản lý dòng tiền...

Xin ông cho biết nhận định của ông về sự lớn mạnh của thị phần chỉ cần khoảng tới?

6 tháng cuối năm theo tôi thị phần sẽ nhỉnh hơn đầu năm, vì vào mùa kinh doanh trước thời điểm tết Âm lịch. Sẽ có nhiều Công trình đưa sản phẩm ra thị trường. Hơn nữa, niềm tin của người dân đã được củng cố qua việc khung chính sách của Chính phủ đã được định hình và được Chính phủ công khai. Bên cạnh đó, người tiêu dùng đã thông minh và thức giấc táo hơn khi lựa chọn. Ngay trong phân khúc sang trọng, lúc nguồn cung nâng cao sẽ mang sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ ưu tiên đầu tư, cái giá vì thế sẽ có lợi cho người tiêu dùng. Ngoài ra, tổng thể cả năm thị phần vẫn đang chững lại.

Xin cảm ơn ông!