Nguồn cung ngày
càng tăng trong khi “dòng máu” tín dụng tiếp sức cho thị
trường cạn dần đang khiến cho thị phần bất động sản chỉ vừa
hồi phục sau hai năm đã phải đối mặt có rủi ro suy thoái
quay trở.
Theo CBRE Việt Nam, lượng căn hộ tiêu thụ tại TPHCM trong năm 2015 tăng 98% so có năm 2014.
Năm gần đây,
theo phần lớn các báo cáo của những công ty giải
đáp đều cho thấy sự khởi sắc của thị phần bất động sản cao cấp. Ứớc tính trong năm 2015 tại TPHCM sở hữu 36.160
căn hộ được tiêu thụ, chủ yếu là căn hộ trung và sang trọng, theo tìm
hiểu thị phần quí 4-2015 của công ty CBRE Việt Nam được công bố.
Đi cùng với sự
khởi sắc của thị trường, đầu tư bất động sản trở
nên 1 chủ đề “hot” liên tục góp mặt trên các phương luôn
tiện truyền thông đại chúng. Các thông điệp về các khoản
lợi tức to lớn lúc tập trung đầu tư vào những Công
trình bất động sản cao cấp được thổi phồng. Những quảng
cáo rao bán bất động sản tràn ngập, từ email cho tới tin
nhắn SMS được gởi đi tràn lan có các nội dung khuyến mại cực to
lớn cho nhà đầu tư, nào là những hô hào kiếm tiền cực nhanh
trên 50% chỉ trong vòng 3 tháng.
Không chỉ dừng ở
đó, thực trạng đầu tư bất động sản đang có mặt các khoá
học khiến giàu nhanh từ kinh doanh bất động sản, hình
thành các mô hình góp vốn ưu tiên đầu tư bất động sản theo
mô hình đa cấp. Trên đà hưng phấn, lòng tham của con người khó mà kiềm chế được
trước cái viễn cảnh tươi đẹp vì vậy họ cố tình “ngó lơ” cái nguy cơ
tiềm ẩn.
Bên kia bờ ảo vọng
Từ năm 2013 - 2015,
dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản liên tục tăng cao.
Năm 2012 tăng lên 14%, năm 2013 là 14,7%, và năm 2014 đạt 15,2%, năm
2015 lên đến 20%. Tín dụng của ngân hàng đổ vào bất động sản năm
2015 tăng cao nhất trong 5 năm qua. Hiện dư nợ cho vay kinh doanh bất
động sản vào khoảng 370.000 tỷ đồng. So sở hữu con số cách đây 3 năm
(2012) khoảng 197.000 tỷ đồng thì các ngân hàng đã bơm vào ngành
nghề địa ốc khoảng 163.000 tỷ đồng tương đương gia tăng khoảng
80%.
Viện tìm
tòi kinh tế và chính sách (VEPR) nhận xét: "Tín dụng cho bất động sản
đang sở hữu xu hướng nâng cao, các giao dịch đang tập
trung chủ yếu ở tầng lớp cao cấp và mặt bằng giá sở hữu xu
hướng gia tăng gây lo ngại về sự lớn mạnh bền vững của thị
phần. Khi thị trường đã phục hồi, cần điều chỉnh lại chủ trương
khuyến khích cho vay bất động sản,"
Trước thực trạng vốn trong
khoảng NHTM đổ vào BĐS cứ tăng dần lên, số
đông lên tới điểm "tới hạn" về nguồn vốn cho vay trung
hạn của NHTM. vì vậy NHNN quyết định ban hành sửa đổi thông
tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay
trung hạn, dài hạn để hãm dòng vốn cho vay BĐS lại là cần lưu ý và kịp
thời để đảm bảo an toàn cho hệ thống NHTM.
Thực tế của thị
phần BĐS làm cho nhiều chuyên viên lo lắng đó chính là
nguồn vốn tài trợ cho Dự án và quý khách nhà. Việc 1 Công
trình được NH cho vay đến hai lần, 1 trong khoảng khoản
cho vay đối với chủ ưu tiên đầu tư và phần thứ 2 là các khách
hàng đi vay thế chấp bằng chính căn nhà là tài sản làm
cho trong mai sau đang hình thành lo ngại căng thẳng
dòng tiền rất lớn. Chưa nói tới việc nhiều NHTM định giá bất động
sản quá cao lúc cho vay đến 85% giá trị căn hộ làm
cho rủi ro quá lớn
Theo 1 chuyên
viên kinh tế nhận xét, việc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân
hàng là yếu huyệt của thị phần BĐS. Lúc các Ngân hàng
đã đẩy mạnh tín dụng trung – dài hạn trong năm 2015, sẽ khó với nguồn
vốn dồi dào cho lĩnh vực BĐS trong năm 2016. Không những thế NHTM
vẫn trong quá trình xử lý nợ, trong đó sở hữu lượng to lớn là
BĐS. Điều này sẽ ảnh hưởng đến sự lớn mạnh của thị trường BĐS.
Ngoài nguy cơ thị trường sẽ bị khan vốn, nguồn cung mới gia
tăng mạnh trong giai đoạn 2016 – 2018 làm cho chênh lệch cung –
cầu BĐS ngày càng lớn, sẽ tạo nên thừa cung.
Hiện nguồn cung căn hộ cao cấp tại Tp.HCM đang tăng mau chóng.
Năm 2016, dự kiến thị
phần TPHCM sẽ đón hơn 45.000 căn hộ từ 90 Công
trình thuộc mọi tầng lớp trên thị trường; trong đó nguồn
cung trong khoảng các Công trình sang trọng sẽ tăng tăng
cường 20% so sở hữu năm 2015.
Ông Marc Townsend, Tổng
giám đốc CBRE Việt Nam, nhận định vì nguồn cung dồi dào, kiên cố tình
hình cạnh tranh sẽ ngày càng căng thẳng hơn, ảnh hưởng đến tỷ lệ tiêu
thụ tại những Dự án, nhất là các Công trình không nằm ở những vị
trí tốt và sản phẩm kém cạnh tranh.
ngoài ra, hiện các công
ty BĐS đang đẩy mạnh nguồn cung dựa trên vốn vay, nhưng đối tượng nhà đầu
tư hy vọng là officer vẫn chưa với sự cải thiện về việc làm và
thu nhập, giá nhà vẫn vượt quá khả năng thu nhập thì làm cho sao tạo
được sự vững mạnh bền vững?
Thực tế lớn mạnh ngày
nay của chúng ta vẫn chưa gây ra nhiều việc làm, thu nhập
bình quân đầu người vẫn ở mức thấp. Nhóm người mang trình độ cao đẳng,
đại học trở lên vẫn có tỷ lệ thất nghiệp cao nhất và có xu
hướng nâng cao, tổng số cử nhân, thạc sĩ thất nghiệp của cả nước lên hơn
225.500 người. Điều này cho thấy sinh hoạt đầu tư bất động sản cao
cấp hiện giờ thực tế là đầu cơ chứ không thực ra là
đánh vào nhu cầu thực.
Thử thách to lớn đặt
ra là lúc số ít trong nhóm thu nhập cao nhất đã chuyển gần
như tài sản của họ vào các bất động sản sang trọng này
thì ai sẽ là đối tượng tiếp theo giúp gia tăng lực cầu? Lúc thu
nhập của nhóm trí thức trẻ chưa được cải thiện thì làm cho sao họ mang đủ điều
kiện tài chính để mua sắm lại hoặc đi thuê có chi phí
quá cao như vậy? Những hứa hẹn của bên nắm bất động sản cao cấp đối mang người
dùng sẽ được thuê lại lấy căn cứ từ đâu?
Báo cáo vừa mới
đây của nhiều chuyên gia nhìn nhận thị trường BĐS vẫn
luôn với sức hấp dẫn đối có các bạn. Không những
thế, hiện tượng thừa cung sẽ tính từ lúc giữa năm 2016 làm
cho thị phần giảm dần và có thể rơi vào “đóng băng” cục bộ ở phân
khúc căn hộ và nhà biệt thự tại một số khu vực. Giá sẽ
khó nâng cao và thị trường BĐS tăng rủi ro thậm
chí có thể suy thoái trở lại.
Tới khi này, người
dùng bắt đầu cảm nhận được sự ngột ngạt dần xuất hiện trên thị
trường trong khi nguồn cung ngày càng tăng cao khi
mà “dòng máu” tín dụng tiếp sức cho thị trường đang đang cạn dần.
0 nhận xét
Đăng nhận xét