Lo ngại bão hòa phân khúc bất động sản cao cấp

Tại hội nghị tổng kết giám định thị phần bất động sản (BĐS) năm 2015 và xu hướng năm 2016 tại TP Hồ Chí Minh vào chiều ngày 18/1 bởi vì Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) tổ chức, nhiều ý kiến doanh nghiệp (DN) BĐS lo ngại tầng lớp BĐS đẳng cấp trong khoảng giữa năm 2016 trở đi sẽ bão hòa, thậm chí có thể đóng băng trong năm 2017 và 2018.

Dư thừa bất động sản cao cấp

Theo phân tích của HoREA, trong năm 2015 thị phần bất động sản cao cấp TP Hồ Chí Minh tiếp tục phục hồi và vững mạnh mạnh so với năm 2014 trên phần lớn các phân khúc: BĐS nhà ở, văn phòng cho thuê, BĐS công nghiệp (bao gồm cả khu chế xuất, khu khoa học cao), BĐS nghỉ dưỡng, thương mại, y tế dịch vụ. Theo đó, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở toàn thị thành mang bổ sung 8,56 triệu m2, diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 17,32m2/người; quy mô giao dịch nhà ở đạt trên 26.000 giao dịch, gia tăng 1,5 lần so với 2014.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong những tầng lớp trên, có sự phát triển rất mạnh của phân khúc BĐS đẳng cấp có nhiều Dự án được khởi công xây dựng, chào bán trên thị trường. Đáng chú ý, các Dự án này tập trung chủ yếu ở khu vực Nam Sài Gòn (Phú Mỹ Hưng, quận 7) và khu vực Đông Sài Gòn, nơi đón đầu các Công trình công trình Thủ Thiêm và Metro.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch HoREA, Phó Giám đốc Công ty BĐS Đất Lành, cho biết theo thống kê của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, hiện toàn thành thị với khoảng một.409 Công trình, trong đó với khoảng 570 Dự án hoàn thành. Như vậy, còn 839 Dự án được xem chưa hoàn thành, trong đó có có 228 Dự án còn sinh hoạt, 611 Công trình còn lại được ông Đực ví von “như những con ngựa đang thoi thóp, què quặt hoặc tắt thở”. Cụ thể, có 97 Công trình ngưng hoạt động, 109 Dự án bị thu hồi và 405 Dự án chưa được xây dựng. “Đây là 1 vấn đề rất to lớn của đô thị bởi số lượng Công trình “bị chết và què quặt” còn đa số, UBND thành phố và những Sở, ban ngành cần xem các Dự án đó ngày nay như thế nào để có chính sách cũng như phương hướng thích hợp để thị phần BĐS sáng sủa hơn", ông Đực khuyên tôi.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Đực, trong số những Công trình đang sinh hoạt thì mang đến khoảng 60.000 căn hộ sở hữu mức giá 3 -4 tỷ đồng/căn. Đây là con số cực kỳ lớn và đều dự kiến đến khoảng năm 2017, 2018 những Công trình này sẽ xong. Như vậy, trong vòng 2 - 3 năm nữa, thị trường tung ra những căn hộ cao cấp cực kỳ lớn. “Tôi đang tự hỏi, nhưng liệu hơn 60.000 căn hộ đẳng cấp tung ra trong vòng 2 -3 năm tới có bán được khoảng 30.000 căn hay không. Và tôi cho rằng, bất cứ DN nào bán dưới 50% căn hộ của Dự án là DN đó nguy hiểm”, ông Đực chia sẻ. Khi mà đó, bất cứ sản phẩm nào cũng hình thành như kim tự tháp, nghĩa là hàng hóa rẻ tiền càng nhiều thì hàng hóa đắt tiền thì sẽ ít. Thế nhưng hiện giờ, BĐS thành phố lại đang hình thành một kim tự tháp ngược, nhà dưới 300 triệu thì không, nhưng nhà trên 1 tỷ đến 10 tỷ lại phần nhiều. Chưa kể, các sàn giao dịch BĐS hiện nay “rất giỏi”, để quý khách với thể bị tác động những Dự án đẳng cấp, nhiều sàn giao dịch đã tung ra trong khoảng 500 - một.000 nhân viên giống như những nhân viên bán hàng đa cấp. “Vì thế, có thể thị trường BĐS trong năm 2016 vẫn còn sung mãn từ tác động bên ngoài như ngân hàng, sàn giao dịch BĐS, nhưng năm 2017 và 2018 thị phần sẽ với nguy cơ bị bão hoà”, ông Đực nói.

Đồng tình quan điểm này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương nghiệp Lê Thành, cho rằng hiện tầng lớp BĐS sang trọng quá nhiều trong khi những Công trình nhà ở giá thấp lại rất ít. Theo đó, nguy cơ năm 2017 và năm 2018 thị phần BĐS thị thành sẽ mang sự rủi ro vì quá nhiều Dự án chuyển qua phân khúc này để đón đầu đầu tư bởi vì Việt Nam đã và sắp kí kết nhiều hiệp định. Có thể thấy, nhiều Công trình chỉ mới triển khai thi công phần móng, nhiều người đã đổ xô mua để đầu tư do hầu hết những Công trình này trả tiền theo tiến độ. Có hình thức trả chậm này, đây sẽ là cơ hội đầu cơ tốt sở hữu thể bán ngay khi giá BĐS lên.

Thiếu vắng các căn hộ dưới 1 tỷ đồng

Đại diện DN BĐS Hưng Thịnh thì lo ngại, hiện sở hữu quá nhiều DN BĐS tung hàng trong thời điểm này đều nghĩ rằng căn hộ sang trọng. Khi mà đó, sở hữu nhiều Công trình không nằm trong vị trí chiến lược cũng như đủ chuẩn để sở hữu thể “tự xưng” là căn hộ cao cấp. giả dụ các DN BĐS không cẩn trọng thì vô tình sẽ gây nên thị trường BĐS làm cho một mặt bằng giá mới, không đúng có thực tế của thị phần, như vậy sẽ gây hại cho thị phần BĐS chung. “Theo đó, các DN BĐS nên cẩn trọng lúc quyết định tung hàng trong thời điểm này. Có như vậy mới tạo cho thị trường BĐS an cư và tránh tình trạng bong bóng BĐS trở lại như năm 2007”.

Bà Đỗ Thị Loan, Phó Chủ tịch HoREA, đề xuất Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cần có 1 thông báo dự báo về những Dự án đã, đang và sẽ đăng kí để các DN BĐS có cái nhìn tổng quát, chính xác, từ đó tự điều chỉnh chiến lược kinh doanh cho từng đơn vị của mình, để làm cho sao cho thành công nhất. Ông Nguyễn Văn Đực cũng khuyên tôi cần nên xem xét lại mô hình nhà ở có diện tích không to 20 - 30 m2 để giá nhà với thể rẻ hơn, khoảng tầm giá 300 triệu đồng/căn để phù hợp có người nghèo và thu nhập thấp.

Theo ông Đực, trước đây năm 2014, thị phần BĐS phục hồi lại bằng các căn hộ trung bình mang giá dưới 1 tỷ đồng, và muốn mua được các căn hộ giá này thì phải thu nhập khoảng trên 20 triệu đồng/tháng, đó được xem là trung bình. Thế nhưng, khi thị phần BĐS đi vào ổn định, hiện phần đông DN say men chiến thắng lại trong khoảng bỏ thị trường này và đi vào tầng lớp đẳng cấp. “Tôi nghĩ rằng, hiện tại ta kiếm những căn hộ diện tích 50 - 60 m2 mang giá dưới 15 triệu đồng/m2 là rất khó, hầu hết là hơn 20 triệu, thậm chí 30 triệu đến 70 triệu đồng/m2. Như vậy, thị trường BĐS dành cho thu nhập trung bình số đông không còn nữa”, ông Đực nói.

Mặt khác, cũng theo ông Đực, nhà dưới 300 triệu đồng từ trước tới giờ TP Hồ Chí Minh không sở hữu bởi đô thị không cho làm cho căn hộ diện tích không lớn 20m2. “Nhìn qua “hàng xóm” như Bình dương, 5.000 căn hộ giá 100 triệu tới 150 triệu đồng đã đem đến thành công. Hiện giờ, họ tiếp tục triển khai 10.000 căn để ưu tiên đầu tư cho các hộ công nhân, người nghèo và thu nhập thấp. Bình Dương làm vậy không phải chỉ phân phối cho người dân cái nhà mà còn cung ứng cho người dân sự an cư lạc nghiệp, an tâm lao động sản xuất, tạo điều kiện cho thị trường BĐS Bình Dương an cư. Đồng Nai, Long An cũng xuất phát khiến các nhà mang giá thấp như thế này. Tôi nghĩ đã đến lúc TP Hồ Chí Minh cũng nên nghĩ đến dạng nhà 20 -30m2 này để cho thuê như DN Lê Thành hoặc để bán. Vì người thu nhập thấp chỉ có khoảng 5 - 7 triệu đồng/tháng, nên không thể đầu tư căn hộ dưới 1 tỷ đồng”, ông Đực thẩm định.

Bà Loan cũng cho biết, gần đây phần đông DN BĐS TP Hồ Chí Minh đã chủ động đưa ra thị phần nhiều Công trình BĐS nhiều tầng lớp khác nhau, khiến chủ thị phần và dòng tiền của TP Hồ Chí Minh và cả vùng quanh thị trường thành thị. Tuy nhiên, tầng lớp nhà ở xã hội và nhà giá rẻ vẫn còn quá xa mang người thu nhập thấp. Không những thế, theo bà Loan, hiện giấy tờ sắm nhà ở xã hội vẫn còn quá nhiêu khê và phức tạp, không phù hợp mang điều kiện thực tại. Bà Loan ví dụ: “Hiện muốn sắm nhà ở xã hội, các bạn phải sở hữu thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng và thu nhập cả hai vợ chồng phải là 25 triệu đồng/tháng. Như vậy, người đứng tên mang thể thu nhập 9 triệu đồng, nhưng người còn lại không thể kiếm đủ 16 triệu đồng/tháng coi như không thể sắm nhà. Mặt khác, mục tiêu thu nhập phải 9 triệu đồng và tổng thu nhập cả hai vợ chồng cùng lại 25 triệu càng chẳng thể nói là thu nhập thấp. Tôi đề nghị Ngân hàng nhà nước nên xem xét lại điều kiện để người thật sự sở hữu thu nhập thấp có thể mua được nhà sát với thực tế”.

Ông Đực cũng kiến nghị TP Hồ Chí Minh và Sở Xây dựng thị thành cũng nên xem xét lại những giấy má pháp lý lúc làm cho hồ sơ xây dựng. Bởi vì bây giờ, thị trường BĐS đang bị ảnh hưởng nhiều yếu tố, trong đó hồ sơ hành chính lại quá nhiêu khê. “Tôi cũng mong luật nào không cần lưu ý nên bỏ, chứ nhiều quá nhiều DN BĐS bởi vì giấy má hành chính mà bị chậm triển khai. Điều này ảnh hưởng đến tình hình tài chính của DN bởi bị ảnh hưởng từ tiền lãi, tiền điều hành… Đây cũng là lí vì làm nhà giá thấp hiện giờ không có”, ông Đực cho hay.

Xem thêm :