Liệu có lặp lại tình trạng bội cung bđs cao cấp tại Tp.Hcm

Theo các báo cáo về thị phần bất động sản (BĐS) mới đây cho thấy, trong khoảng nay đến năm 2016 thị phần Tp.HCM sẽ có khoảng 50.000-60.000 căn hộ được chào bán. Trong đó, hơn 70% nguồn cung là trong khoảng các Công trình nhà ở cao cấp.

Tại sao ai cũng làm cao cấp?

Theo các chuyên gia bất động sản cao cấp, vì kinh tế vĩ mô đang dần được kiểm soát, chính sách nhà nước mở cửa, đặc trưng là Luật Nhà ở thay đổi đã nới lỏng điều kiện với nhà cho người nước ngoài được áp dụng từ ngày 01/07/2015 cách đây không lâu đã làm cho lượng cầu gia tăng lên đáng kể. Hơn nữa, cùng sở hữu các chuyển dịch của đồng ngoại tệ, tỉ lệ sinh lời của phân khúc BĐS đẳng cấp được phân tích là hấp dẫn hơn các tầng lớp khác đã làm tầng lớp này càng “nở rộ” nguồn cung.

Khảo sát của chúng tôi cho thấy từ đầu năm 2015 tới nay, đã mang nhiều Dự án chung cư sang trọng mới đủ điều kiện pháp lý để được chào bán ra thị trường. Một số khác chưa đủ điều kiện bán hàng cũng tranh thủ cho phép quý khách đăng ký đặt chỗ, khiến cho lượng căn hộ đẳng cấp được đưa ra thị phần thực tại rất lớn. Tận dụng vào thời điểm cuối năm, nhiều chủ đầu tư càng ồ ạt đưa sản phẩm ra thị trường nhằm giành lợi thế cạnh tranh.

Cụ thể, chỉ trong khoảng tháng 9/2015 tới nay, thị phần BĐS Tp.HCM đã chứng kiến hơn 5.000 căn hộ sang trọng được tung ra thị trường từ hàng loạt Công trình. Đó là chưa kể trước đó, nhiều Dự án sở hữu lượng căn hộ lớn như Masteri Thảo Điền (3.000 căn), Vinhomes Central Park (10.000 căn), khu đô thị Sarimi (6.500 căn), The Gold View (1.905 căn), nhiều Công trình của Novaland… đang được chào bán với nhiều chính sách hậu mãi hấp dẫn.

Ngoài ra, công ty địa ốc Khang Điền vừa giới thiệu khu biệt thự sinh thái sang trọng Lucasta tại quận 9; Dự án Western Dragon được BCCI hợp tác mang Hoàng Anh Sài Gòn ưu tiên đầu tư dự kiến cuối tuần này cũng ra mắt thị trường; Hưng Thịnh Land trong tháng tới cũng tung ra 3 Công trình đẳng cấp mới; Him Lam Land cũng chuẩn bị tung ra thị phần 207 nền nhà phố và 400 căn hộ đẳng cấp tại Dự án mới có tên Him Lam Phú Đông ở quận Thủ Đức. 1 chủ đầu tư khác là Kusto Home cũng sắp triển khai giai đoạn 2 của Dự án Đảo Kim Cương (Diamond Island) ở quận hai mang quy mô một.000 căn hộ.

Như vậy, chỉ trong chưa đầy 3 tháng đến, các chủ tập trung đầu tư sẽ công bố hàng chục Dự án căn hộ mang những sản phẩm sang trọng, mang tổng số lượng hơn 2.000 căn.

khi được hỏi về lý do gì “xoay chuyển” chiến lược sang tập trung đầu tư Dự án chung cư cao cấp mà không “chạy” theo phân khúc đất nền như hàng chục năm qua, một giám đốc công ty địa ốc tại Tp.HCM, cho biết: “Đầu tư vào Dự án nhà ở trung bình đòi hỏi chi phí duy tu, bảo dưỡng khá cao, khi mà đó BĐS đẳng cấp đang có nhu cầu lớn, những doanh nghiệp chỉ ưu tiên đầu tư cho công nghệ 1 lần, phân phối nhiều dịch vụ nhân thể ích theo nhu cầu các bạn. Thị trường BĐS giờ không giống như ngày xưa, làm cho Công trình cấp thấp khó mà cạnh tranh được với các doanh nghiệp nhà nước. Thứ 2, Công trình nhà ở cấp thấp không thể quản lý hoặc vận hành tốt bởi vì chi phí ưu tiên đầu tư có giới hạn”.

BĐS sang trọng tăng mạnh?

Một chuyên viên nước ngoài mang nhiều năm khiến việc tại Việt Nam nhận xét rằng hầu hết các chủ ưu tiên đầu tư đều lý giải thỏa thuận khởi động Công trình vào thời điểm này là để đón đầu thị trường bất động sản hồi phục vào năm 2015 - 2016. Mặc dầu tầng lớp căn hộ cao cấp đang được cảnh báo là dư thừa nhưng những doanh nghiệp vẫn tiếp tục tham gia mạnh vào tầng lớp này là bởi vì, đầu tiên do lợi nhuận và nhu cầu các bạn mua sắm tập trung đầu tư được cho là vẫn lớn.

Theo nhận định của TS. Nguyễn Trí Hiếu, thị phần BĐS đô thị hiện nay đang mang 1 nguyên tố rủi ro, đó là lập lại tình trạng bội cung như đã từng xảy ra vào thời điểm trước khủng hoảng năm 2006.

“Theo quan sát, tôi nhận thấy rằng sở hữu khả năng nhiều doanh nghiệp BĐS của chúng ta đang định vị sai tầng lớp thị trường. trong khi nguồn cung phân khúc BĐS cao cấp đang quá to lớn, sức hấp thụ trên thị trường mang chiều hướng sụt giảm, cộng với tín dụng đổ vào BĐS nâng cao và tính thanh khoản thấp sẽ tạo ra hiện tượng bội thực”, TS. Hiếu, cho chúng tôi biết trong 1 cuộc phỏng vấn vừa mới đây.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó giám đốc Bộ phận tìm tòi Savill Việt Nam, nghĩ rằng nguồn cung nhà ở nhiều phân khúc đang khá dồi dào, vấn đề hiện tại là các chủ khiến sao để đạt được một mức tiêu thụ hợp lý trong giai đoạn đến. “Theo chúng tôi, với sự tăng về nguồn cung nhưng lượng giao dịch được ghi nhận vẫn tăng tốt. Chỉ có 1 điều là phân khúc đẳng cấp hiện với sự giao dịch từ từ lại trong quý 3”, bà Khanh nói.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận giải đáp và tìm hiểu CBRE Việt Nam, hiện nay thị trường thành phố nguồn cung căn hộ đẳng cấp vẫn chiếm lượng lớn. Quý 3/2015 biểu lộ 1 số dấu hiệu cho thấy thị trường đang đi ngược so có những quý trước đó, tức sụt giảm nhiều so mang các quý trước.

TS. Nguyễn Trí Hiếu thì nghĩ rằng doanh nghiệp BĐS trong nước đang rất hy vọng vào những cơ hội mới từ những chính sách cho BĐS thời gian qua phát huy tác dụng, nhất là tháo khoán cho người nước ngoài có nhà dài hạn tại Việt Nam. Trong đó, phải kể tới tín hiệu mới trong khoảng việc Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác Kinh tế xuyên thái bình Dương (TPP)…

Không những thế, để cơ hội trở nên hiện thực thì còn một quá trình khá dài

Giả sử như Hiệp định TPP chỉ mới kết thúc phiên đàm phán cuối cùng, còn phải chờ 12 nước thành viên thông qua. Dự kiến, quá trình này phải kéo dài đến năm 2018. Còn chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, tới nay vẫn không với sự chuyển biến to lớn nào.

Theo đó, là số lượng người nước ngoài nói chung mua sắm nhà ở rất ít kể từ sau lúc Luật Nhà ở thay đổi mang hiệu lực thi hành trong khoảng ngày 1/7/2015. Trong quý 3, số lượng người nước ngoài quan tâm tới nhà ở các phân khúc sở hữu nâng cao, giao dịch thành công chỉ trong khoảng những người đã và đang sinh sống tại Việt Nam một thời gian dài, hoặc đông đảo nhờ người thân trong nước đứng tên.

“Nhà ở sang trọng ngày càng cung cấp nhiều trên thị phần, có thể đi từ những hy vọng như đã giám định trên. Thế nhưng cho tới giờ này, việc người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam hầu như chưa chuyển động gì. Ví như nguồn cung này tiếp tục nâng cao, trong khi nhu cầu không đúng như dự báo sẽ trở lại trường hợp hàng ế ẩm, tồn kho và nợ xấu nâng cao. Đây là một rủi ro rất lớn hiện có trên thị trường. Trước đây, khủng hoảng kinh tế xảy ra kéo theo khủng hoảng thị trường BĐS, trong đó phân khúc đẳng cấp bị tác động mạnh nhất. Bởi vậy, ví như tính toán sai lầm thì hiện tượng này sẽ lập lại”, TS. Hiếu nói.

Xem thêm :